Die Herausforderungen des Wohnungsmarkts in Deutschland haben sich in den letzten Jahren zugespitzt. Die Ampelkoalition, besonders die SPD, hatte im Wahlkampf 400.000 neue Wohnungen pro Jahr in Aussicht gestellt. Doch Bauministerin Klara Geywitz korrigierte den Bedarf Anfang 2023 auf bis zu 600.000 Wohnungen jährlich. Der Grund für diese Anpassung liegt vor allem in den stark steigenden Flüchtlingszahlen, die den Druck auf den Wohnungsmarkt erheblich erhöhen. Dennoch hat die Koalition ihr Ziel bisher deutlich verfehlt; im Jahr 2023 etwa wurden weniger als 300.000 Wohnungen fertiggestellt, und die Genehmigungen sanken 2024 auf 216.000, wie die FAZ berichtet.
Eine Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sieht einen jährlichen Bedarf von rund 320.000 neuen Wohnungen bis 2030. Dieser Bedarf variiert jedoch regional erheblich. Besonders in Ballungsgebieten wie Bayern, dem Rhein-Main-Gebiet und Städten wie Berlin und Hamburg ist der Neubaudruck hoch. Allein in den sieben größten deutschen Städten, darunter München und Frankfurt am Main, entfallen 60.000 Wohnungen des Gesamtbedarfs.
Regionale Unterschiede und Wohnungsbedarf
München stellt mit 74 Wohnungen pro 10.000 Einwohner den höchsten jährlichen Neubaubedarf fest, was 11.900 neuen Wohnungen pro Jahr entspricht. Berlin benötigt 61 Wohnungen je 10.000 Einwohner, was 23.800 neuen Wohnungen entspricht. Dennoch konnten in diesen Städten 2023 lediglich knapp 10.000 Wohnungen in München und weniger als 16.000 in Berlin fertiggestellt werden. Trotz dieser Defizite wird die Lücke zwischen Bedarf und Fertigstellung als nicht sehr groß eingeschätzt. Laut BBSR gibt es in Deutschland etwa 99.000 Hektar, die prinzipiell bebaubar sind und Platz für bis zu zwei Millionen Wohnungen bieten könnten.
Ein Teil des Bedarfs könnte durch die Umnutzung von Büroflächen oder durch Aufstockungen bestehender Gebäude gedeckt werden. Die Bundesregierung hat daraufhin Maßnahmen ergriffen, um den Wohnungsbau zu unterstützen, was angesichts der pandemiebedingten Rückgänge und der wirtschaftlichen Auswirkungen des russischen Angriffs auf die Ukraine umso wichtiger wurde. Seit Ende 2023 sind die Bauzinsen jedoch deutlich gesunken, was positiv für den Wohnungsmarkt ist.
Preisentwicklung und soziale Aspekte
Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden stiegen im 4. Quartal 2024 um etwa 3,1 % im Vergleich zum Vorjahresquartal, was auf anhaltend hohe Baukosten hindeutet. In vielen Großstädten sind die Kaltmieten stark angestiegen, was dazu führt, dass viele Haushalte vor der Entscheidung stehen, in Familienheimen zu verbleiben, anstatt in kleinere, teurere neue Wohnungen zu ziehen. Der Abstand zwischen günstigen Bestandsmieten und teuren Neuverträgen ist ein großes Problem, das immer mehr Paare betrifft.
Die Mieten in den Ballungsräumen variieren stark, wobei in Städten über 600.000 Einwohner Grundstückspreise von etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter herrschen – eine Erhöhung von 78 % seit 2017. Gleichzeitig liegt der Gesamtbestand an Sozialmietwohnungen Ende 2023 bei rund 1,07 Millionen, was einen Rückgang um 18.000 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Trotz der Herausforderungen gibt es positive Entwicklungen: 2023 wurden 49.591 Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau gefördert, was einem Anstieg von 21 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, so BMWSB.
Zusammenfassend ist der deutsche Wohnungsmarkt weiterhin mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert. Die zeitnahe Erreichung der neuen Wohnungsziele könnte entscheidend sein, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden und die soziale Gerechtigkeit im Wohnungsbau zu fördern.