Der Wohnungsmarkt in Berlin bleibt angespannt, insbesondere wenn es um die Vermietung von Ferienwohnungen geht. Trotz gesetzlicher Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum gibt es nach wie vor erhebliche Herausforderungen, illegalen Angeboten Einhalt zu gebieten. Dies bestätigt auch ein Bericht vom Tagesspiegel.
Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) kündigte kürzlich an, dass eine EU-weite Softwarelösung zur Überwachung von Ferienwohnungen im Frühjahr 2026 implementiert werden soll. Diese Software wird Plattformbetreiber dazu verpflichten, ihre Daten digital zur Verfügung zu stellen, was es den Aufsichtsbehörden ermöglicht, online zu überprüfen, wo Ferienwohnungen angeboten werden. Bis zur Einführung dieser Lösung müssen die Bezirke jedoch mühevoll herausfinden, wo Ferienwohnungen illegal vermietet werden.
Die Dunkelziffer und rechtliche Lage
Trotz dem seit Mai 2014 geltenden Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum gibt es nach wie vor keinen genauen Überblick über die Anzahl der Ferienwohnungen in Berlin. Während die Bezirksämter über 4.500 Registriernummern für behördlich genehmigte Ferienwohnungen vergeben haben, schätzt der Deutsche Ferienhausverband, dass es über 38.000 Ferienwohnungen in der Hauptstadt gibt. Gaebler selbst räumt ein, dass die genaue Dunkelziffer schwer zu bestimmen ist, äußert dennoch Bedenken hinsichtlich eines massiven Anstiegs illegaler Ferienunterkünfte.
Ein Bericht des Landesrechnungshofes aus 2024 kritisiert die unzureichenden Maßnahmen gegen illegale Ferienwohnungen und bemängelt, dass Hinweise aus der Bevölkerung nicht konsequent verfolgt wurden. Gaebler nennt in seinem Bericht, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes insgesamt 27.813 Wohnungen betroffen waren, was ihn zur Überzeugung bringt, dass das Zweckentfremdungsverbotsgesetz weitgehend erfolgreich sei. Der Vergleich mit Städten wie Prag und Barcelona zeigt jedoch, dass Berlin in bestimmten Gebieten mit ähnlichen Herausforderungen konfrontiert ist.
Genehmigungen und die Zukunft des Marktes
Seit dem 1. Mai 2016 gilt, dass Ferienwohnungen in Berlin keinen Bestandsschutz mehr genießen können, es sei denn, sie verfügen über eine offizielle Genehmigung. Nach dem Ablauf der Übergangsfrist stellen seitdem nur wenige Vermieter einen Antrag auf Genehmigung zur Vermietung. Der Deutsche Ferienhausverband berichtet, dass seit 2016 lediglich 600 genehmigte Ferienwohnungen registriert wurden. Dazu kommt, dass von den wenigen Anträgen, die zwischen 2018 und 2022 gestellt wurden, viele in den Bezirken Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte zu finden sind.
Die geringe Anzahl genehmigter Ferienwohnungen steht in starkem Kontrast zur Schätzung von mehr als 38.000 illegalen Angeboten. Kritikern zufolge werden die bestehenden Gesetze nicht ausreichend durchgesetzt. Alexander King, Abgeordneter der BSW, fordert systematische Maßnahmen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum und bemängelt, dass die versprochene automatisierte Auswertung von öffentlich zugänglichen Daten nicht umgesetzt wurde.
Der Tourismus stellt einen bedeutenden Wirtschaftsfaktor für Berlin dar. Jährlich werden rund 6,1 Millionen Übernachtungen in Ferienwohnungen verzeichnet, was zeigt, dass der Bedarf an kurzfristigen Mietangeboten weiterhin besteht. Doch die Realität ist komplex, insbesondere da viele Ferienwohnungen gehobene Ausstattung bieten, während der Wohnungsmarkt im Niedrigpreissegment unter Druck steht. Der Senat plant bis 2026 den Bau von 80.000 neuen Wohnungen, um den akut herrschenden Wohnraummangel zu bekämpfen.
Die Diskussion um die Regelungen der Ferienwohnungen wird auch von einer Klagewelle begleitet, die viele Vermieter in eine prekäre Lage bringt. Ein akzeptabler Kompromiss zwischen den Interessen von Touristen und der lokalen Bevölkerung erscheint mehr denn je notwendig.