Steuerliche Regelungen für Immobilien und Sanierungen bieten zahlreiche Möglichkeiten, um die Steuerlast zu verringern. Steueranwalt Stefan Heine erläutert in einem aktuellen Artikel auf Focus, wie insbesondere Normalverdienende von diesen Regelungen profitieren können.
Beim Erwerb von Immobilien fallen neben dem Kaufpreis auch diverse Kaufnebenkosten an. Dazu zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten. Heine empfiehlt, die Grunderwerbsteuer aktiv zu optimieren, indem vom Kaufpreis abgetrennte Werte, beispielsweise für Einbauküchen oder Lampen, abgezogen werden. Diese müssen jedoch realistisch und durch Rechnungen nachweisbar sein.
Steuerliche Vorteile bei energetischen Sanierungen
Ein besonders wichtiger Aspekt ist die steuerliche Absetzbarkeit von Kosten für energetische Sanierungen. Bei Bestandsimmobilien, die älter als zehn Jahre sind, können 20% der Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen über einen Zeitraum von drei Jahren steuerlich abgesetzt werden. Nach Bundesfinanzministerium sind förderfähige Maßnahmen unter anderem die Wärmedämmung, Erneuerung von Fenstern und Außentüren sowie die Installation neuer Heizungsanlagen.
Um diese Vorteile zu nutzen, müssen die Sanierungen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden. Ein Nachweis in Form einer Bescheinigung ist beim Finanzamt einzureichen. Wichtig ist auch, dass diese Maßnahmen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Eine Vielzahl von Tätigkeiten, die von Fachunternehmen erledigt werden, wird anerkannt, darunter Mauerbau, Malerarbeiten und Heizungsbau.
Schenkung und Erbschaft von Immobilien
Ein weiterer Aspekt in der Immobilienbesteuerung ist die Regelung zur Schenkung und Erbschaft. Heine erläutert, dass selbstgenutzte Immobilien steuerfrei vererbt werden können, wenn der Erbe dort mindestens zehn Jahre wohnhaft bleibt. Diese Steuerfreiheit gilt für Kinder und Ehepartner ohne Wertbegrenzung, jedoch ist die Wohnfläche auf 200 Quadratmeter begrenzt. Ein möglicher Nachteil entsteht, wenn der Erbe die Immobilie anschließend vermietet oder auszieht, da dies zu einer Nachversteuerung führen kann.
Eine interessante Möglichkeit zur Vermögensübergabe ist die Schenkung mit Nießbrauch. Hierbei kann das Vermögen zu Lebzeiten an die Nachkommen übertragen werden, während der Schenker sich das Nutzungsrecht vorbehält. Ein Beispiel hierfür wäre die Übertragung einer vermieteten Wohnung an die Tochter, während die Eltern weiterhin im Eigentum verbleiben und die Mieteinnahmen generieren.
Aktien und deren steuerliche Behandlung
Neben Immobilien gibt es auch Regelungen für Aktien und ETFs. Der Sparerpauschbetrag liegt bei 1.000 Euro pro Person – für Verheiratete sind es 2.000 Euro. Um von dieser Steuerfreiheit zu profitieren, muss ein Freistellungsauftrag bei der Bank eingereicht werden. Zudem ist es möglich, Verlustbescheinigungen zu beantragen, um Verluste mit Gewinnen zu verrechnen. Die Antragstellung muss bis zum 15. Dezember 2025 erfolgen. Beim Verkauf von Aktien gilt das „FiFo-Prinzip“ (First in, First out), während alternativ auch das „LiFo-Prinzip“ (Last in, First out) genutzt werden kann.
Insgesamt ergeben sich durch die verschiedenen steuerlichen Regelungen bei Immobilien und Investitionen zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten. Eine umfassende Beratung durch Fachleute empfiehlt sich, um die individuellen Vorteile optimal zu nutzen.