Spaniens Wohnungsmarkt steht unter massivem Druck, während die Wirtschaft des Landes boomt. Der Anstieg von Touristen und Investoren hat zu einem erheblichen Wohnungsmangel geführt. Besonders hervorzuheben ist der Anstieg der Mieten, der in den letzten zehn Jahren im Durchschnitt um 78 % und in Madrid um fast 100 % gestiegen ist. Dies macht das Wohnen für viele unerschwinglich. Architektin Irene Subils beschreibt die Situation als „brutal“ für diejenigen, die sich keine eigenen Wohnungen leisten können. In Barcelona greifen immer mehr Menschen auf ausgediente Schiffscontainer zurück, um eine vorübergehende Unterkunft zu finden.
Die Containerwohnungen bieten Wohnraum für bis zu zwei Jahre und kosten maximal 30 % des Einkommens der Menschen, die diese benötigen. Eine Umfrage hat ergeben, dass die Wohnungsnot das drängendste Problem der Spanier ist, was die wachsende Unzufriedenheit mit der aktuellen Lage unterstreicht. Mehrere Faktoren tragen zur Krise bei: Zum einen die zunehmende Vermietung von Wohnungen an Touristen, zum anderen die hohe Nachfrage durch wohlhabende Migranten und Investoren sowie der Mangel an Sozialwohnungen. Ingesamt fehlen in Spanien etwa 600.000 Wohnungen, während der Anteil an Sozialwohnungen mit lediglich 2 % weitaus unter dem europäischen Durchschnitt von 9 % liegt.
Das neue Wohnungsrecht
Um der angespannten Situation entgegenzuwirken, hat die spanische Koalitionsregierung kürzlich das Wohnungsrecht reformiert. Die Änderungen sind weitreichend und zielen darauf ab, die Bedingungen für als „angespannt“ erklärte Mietmärkte zu erleichtern. Ab 2023 wird eine Obergrenze für die Mietvertragsverlängerung festgelegt, die bei 2 % für 2023 und 3 % für 2024 liegt, wobei ein neuer Mietindex ab 2025 in Kraft tritt. Der Verbraucherpreisindex wird nicht mehr als Referenzindex in Mietverträgen verwendet, um Mieter besser zu schützen.
Für große Immobilienbesitzer wird die Anzahl der benötigten Wohnungen von zehn auf fünf reduziert, um als Großvermieter eingestuft zu werden. Zudem sollen bei der erstmaligen Vermietung einer Immobilie, die in den letzten fünf Jahren unvermietet war, Preisreferenzgrenzen gelten. Die Maßnahmen zur Bekämpfung der Wohnungsnot umfassen auch eine Erhöhung des Anteils an gefördertem Wohnungsbau von 30 % auf 40 % und von 10 % auf 20 % bei städtischem Bauland. Anliegen, räumliche Zwangsräumungen ohne festgelegtes Datum und Uhrzeit durchzuführen, sind künftig untersagt.
Prognosen für den Wohnungsmarkt
Die Prognosen für die kommenden Jahre zeigen eine weiter steigende Preisspirale auf dem Wohnungsmarkt. Für 2025 erwarten Experten einen Preisanstieg von 4 % bis 10 %, während die Mieten voraussichtlich um 7 % bis 10 % zunehmen werden. Trotz dieser teils beunruhigenden Entwicklungen steigt die Nachfrage nach Immobilien, bedingt durch eine florierende Wirtschaft, Migration und günstige Finanzierungsbedingungen. Vergangenes Jahr stiegen die Transaktionen im Immobilienmarkt um 51,3 % im Vergleich zum Vorjahr, was zu einem angespannten Markt führt. Aktuell sind nur 675.000 Immobilien verfügbar, was weit unter den Werten vor der Pandemie liegt.
Die Kombination aus hohem Bedarf und begrenztem Angebot hat bereits jetzt einen drei Klassen-Markt geschaffen, der die ungleiche Verteilung von Wohnraum in Spanien verdeutlicht. Während einige in neu gebauten oder renovierten Wohnungen leben, sieht sich ein großer Teil der Bevölkerung mit der Herausforderung konfrontiert, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Maßnahmen wie staatliche Bürgschaften für junge Menschen und Familien könnten zwar kurzfristige Erleichterungen bringen, langfristig bleibt die Situation angespannt. Viele Wohnungen werden zudem als Touristenwohnungen vermietet, was den regulären Mietmarkt zusätzlich belastet.